Koľko si môžem požičať na hypotéku 2026: DTI, DSTI a LTV

Koľko si môžete požičať na hypotéku, určujú tri záväzné limity Národnej banky Slovenska, nie voľná úvaha banky. Celkový dlh nesmie presiahnuť 8-násobok ročného čistého príjmu (DTI), splátky všetkých úverov nesmú prekročiť 60 % príjmu po odpočítaní životného minima (DSTI) a úver pokryje štandardne najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti (LTV). Platí vždy najnižší z troch výsledkov. Jednotlivec s čistým príjmom 1 400 € mesačne tak pri modelovej sadzbe 3,7 % dosiahne približne na 114 000 €, hoci osemnásobok jeho príjmu je 134 400 €.

Koľko si môžem požičať na hypotéku podľa príjmu?

Maximálna hypotéka podľa príjmu vychádza pri bežných platoch najčastejšie z limitu DSTI, nie z osemnásobku príjmu. Dôvod je jednoduchý: banka najprv odpočíta životné minimum za celú domácnosť a splátku počíta so sadzbou zvýšenou o stresovú prirážku. Osemnásobok príjmu (DTI) sa stáva skutočným stropom až pri vyšších príjmoch alebo pri staršom žiadateľovi.

Výpočet finpos.sk: životné minimum platné od 1. 7. 2026, modelová sadzba 3,7 % plus stresová prirážka 2 p. b., splatnosť 30 rokov, žiadne iné úvery, všetci žiadatelia do 40 rokov. Sumy sú zaokrúhlené na stovky eur a nezohľadňujú LTV, teda hodnotu kupovanej nehnuteľnosti. Pre vlastné čísla použite kalkulačku hypotéka podľa príjmu, ktorá počíta DTI aj DSTI naraz.

Čo je limit DTI a ako sa počíta?

Limit DTI (debt-to-income) hovorí, že celkový dlh žiadateľa nesmie presiahnuť 8-násobok jeho ročného čistého príjmu. Do dlhu sa ráta nová hypotéka, zostatky všetkých existujúcich úverov a 20 % z nevyčerpaných limitov kreditných kariet a povolených prečerpaní. Pri spoludlžníkoch sa maximálny dlh počíta za každého zvlášť a potom sa sčíta.

Po 40. roku veku sa násobok znižuje iba vtedy, ak by ste úver splácali aj po 65. narodeninách. Kto stihne splatiť hypotéku do 65 rokov, má aj v 50 rokoch strop 8-násobok. V opačnom prípade klesá limit o 0,25 za každý rok veku nad 40:

Hodnoty podľa tabuľky NBS, ktorá ide po rokoch od 41 do 60. Prakticky to znamená, že 45-ročný žiadateľ s čistým príjmom 1 500 € a splatnosťou 30 rokov má strop 121 500 € namiesto 144 000 €. Ak splatnosť skráti na 20 rokov, vráti sa k osemnásobku, no vyššia splátka ho môže obmedziť cez DSTI. Podrobnejšie vysvetlenie nájdete v hesle ukazovateľ DTI.

Aké výnimky z DTI môže banka urobiť?

Banka smie poskytnúť do 5 % nových úverov nad limit DTI podľa vlastného uváženia. Ďalších 5 % úverov môže ísť mladým žiadateľom do 35 rokov, ktorých príjem nepresahuje 1,3-násobok priemernej mzdy, a to až do 9-násobku ročného príjmu. Každá z oboch výnimiek sa sleduje za polrok (5 %) a zároveň za štvrťrok, keď smie dosiahnuť najviac 7 % nových úverov. Od 1. 1. 2027 sa strop pri výnimke pre mladých zvyšuje z 9 na 10-násobok ročného príjmu, tak ustanovuje opatrenie NBS č. 3/2026. Na výnimku nemáte nárok, rozhoduje banka.

Čo je limit DSTI a prečo najviac obmedzuje rodiny?

Limit DSTI (debt service-to-income) dovoľuje, aby splátky všetkých úverov tvorili najviac 60 % čistého príjmu po odpočítaní životného minima. Do splátok sa započíta nová hypotéka, existujúce úvery a 3 % z limitov kreditných kariet a kontokorentov. Rodiny s deťmi narážajú na DSTI skôr, pretože životné minimum sa odpočíta za každého člena domácnosti.

Sumy platia do 30. 6. 2027 a oproti predchádzajúcemu obdobiu vzrástli o 3,9 % (prvá osoba z 284,13 €). Životné minimum sa upravuje raz ročne k 1. júlu, preto sa vtedy mierne znižuje aj dosiahnuteľná suma úveru. Rodina s dvomi deťmi a príjmom 2 400 € tak má na splátky k dispozícii 977,53 €, kým bezdetný pár s rovnakým príjmom 1 139,29 €.

Ako funguje stresový úrok?

Stresový úrok znamená, že banka počíta splátku so sadzbou o 2 percentuálne body vyššou, najviac však so 6 %, a so splatnosťou 30 rokov. Pri fixácii dlhšej ako 10 rokov stačí prirážka 1 percentuálny bod a pri fixácii na celú dobu splácania sa nepridáva nič. Jednotlivcovi s príjmom 1 400 € by fixácia nad 10 rokov zvýšila strop zo 114 200 € na približne 127 800 €. Čo s tým súvisí, vysvetľuje heslo fixácia hypotéky.

Koľko vlastných peňazí potrebujem podľa LTV?

Limit LTV (loan-to-value) určuje, že hypotéka pokryje najviac 80 % hodnoty zakladanej nehnuteľnosti, takže aspoň 20 % musíte mať vlastných alebo založiť ďalšiu nehnuteľnosť. Hodnotou sa myslí najnižšia z troch súm: kúpna cena, ocenenie znalcom a interné ocenenie banky. Pri byte za 200 000 € je to teda úver najviac 160 000 € a 40 000 € vlastných zdrojov.

Banky môžu do 20 % nových úverov poskytnúť s LTV až 90 % (v jednom štvrťroku do 22 %). Túto výnimku dnes využívajú najmä pre mladých, ktorí kupujú prvé bývanie. Pri 90 % LTV potrebujete pri byte za 200 000 € vlastných 20 000 €. K tomu si pripočítajte vedľajšie náklady, najmä znalecký posudok, poplatok za vklad do katastra a poistenie nehnuteľnosti.

Čo sa mení na LTV od roku 2027?

NBS vydala 28. 9. 2026 opatrenie č. 3/2026 (Vestník NBS, čiastka 35/2026), ktoré od 1. 1. 2027 delí limit LTV podľa typu kupujúceho s postupným nábehom:

• Od 1. 1. 2027: žiadatelia do 35 rokov, z ktorých nikto nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť, môžu na kúpu alebo výstavbu bývania dostať až 90 % LTV mimo výnimky. Záleží na tom, kedy na to bude pripravená konkrétna banka.
• Ostatní žiadatelia ostávajú pri 80 %, výnimka do 90 % klesá v prvom polroku 2027 na 20 % a v druhom polroku na 10 % nových úverov za predchádzajúci štvrťrok. Od roku 2028 platí 9 % za štvrťrok a zároveň 7 % za polrok.

• Od 1. 7. 2027: na tretiu a každú ďalšiu nehnuteľnosť bude limit najviac 70 % LTV.
• Do vlastníctva sa podľa opatrenia rátajú aj spoluvlastnícke podiely od 1/2, banka to overí v katastri.

Limity DTI a DSTI sa touto zmenou nemenia. Vyššie LTV teda pomôže tomu, kto má dostatočný príjem, ale chýbajú mu úspory, nie tomu, komu nevychádza splátka.

Ako si spočítať maximálnu hypotéku krok za krokom?

Maximálnu hypotéku si spočítate v štyroch krokoch, pričom výsledkom je najnižšia zo súm z krokov 1 až 3. Ukážka pre pár s dvomi deťmi, čistým príjmom 2 400 € spolu, bez iných úverov a s bytom za 220 000 €:

• DTI: 2 400 € × 12 × 8 = 230 400 € (obaja do 40 rokov).
• DSTI: (2 400 € - 770,78 € životného minima) × 60 % = 977,53 € maximálnej splátky. Pri stresovom úroku 5,7 % na 30 rokov to zodpovedá úveru 168 424 €.
• LTV: 220 000 € × 80 % = 176 000 €.
• Výsledok: rozhoduje DSTI, banka požičia najviac približne 168 400 €. Skutočná splátka pri sadzbe 3,7 % by bola 775 €.

Rodina by teda k bytu za 220 000 € potrebovala približne 51 600 € vlastných zdrojov plus vedľajšie náklady. Rovnaký výpočet NBS uvádza vo vzorovom príklade k limitu DSTI. Ak vám vychádza iná splátka pri inej sadzbe alebo splatnosti, prepočítajte ju v hypotekárnej kalkulačke.

Ako zvýšiť sumu, ktorú vám banka požičia?

Sumu, ktorú vám banka požičia, najviac zvýši ďalší príjem v žiadosti a zrušenie nevyužitých úverových rámcov. Prehľad krokov podľa toho, ktorý limit pomáhajú obísť:

Rozdiel medzi bankami pri rovnakých limitoch spôsobujú najmä interné pravidlá posudzovania bonity, napríklad ako započítajú príjem zo živnosti, príplatky alebo prenájom.

Prečo vám banka môže schváliť menej, ako vychádza z limitov NBS?

Banka vám môže schváliť menej, pretože limity NBS sú horná hranica a nie nárok. Každá banka má navyše vlastné pravidlá na to, ktorý príjem uzná a v akej výške.

• Príjem musí byť doložený a overiteľný, napríklad potvrdením od zamestnávateľa alebo daňovým priznaním. Nedoložené príjmy sa nerátajú.
• Zamestnanec v skúšobnej dobe alebo začínajúci živnostník môže narážať na interné pravidlá banky, nie na NBS.
• Záznam v úverovom registri, omeškané splátky alebo exekúcia znamenajú zamietnutie bez ohľadu na výpočet.
• Maximálna suma podľa limitov nie je odporúčaná suma. Splátka 60 % príjmu nad životným minimom nechá domácnosti málo rezervy.
• Po skončení fixácie sa sadzba môže zvýšiť, preto si vopred pozrite, kedy sa oplatí refinancovanie hypotéky.

Redakčný verdikt: plánujte splátku tak, aby vám po nej ostala železná rezerva aspoň na 3 až 6 mesiacov výdavkov. Hypotéka na samej hranici DSTI je bezpečná len pri stabilnom príjme.

Časté otázky o tom, koľko si môžem požičať

Akú hypotéku dostanem s čistým platom 1 000 €?

Jednotlivec bez detí a bez iných úverov dosiahne pri čistom príjme 1 000 € približne na 72 900 € (modelová sadzba 3,7 %, stresový úrok 5,7 %, 30 rokov). Osemnásobok príjmu by bol 96 000 €, ale skôr vás obmedzí limit DSTI. Fixácia nad 10 rokov zvýši strop zhruba na 81 500 €.

Dostanem hypotéku aj po 50. roku veku?

Áno, ale ak by ste úver splácali aj po 65. narodeninách, platí nižší limit DTI, napríklad 5,5-násobok ročného príjmu v 50 rokoch. Riešením je kratšia splatnosť do 65 rokov alebo mladší spoludlžník, napríklad dieťa. Hornú vekovú hranicu na konci splácania si určuje každá banka sama.

Znižuje kreditná karta maximálnu hypotéku, aj keď ju nepoužívam?

Áno. Do limitu DTI sa ráta 20 % z nevyčerpaného limitu kreditnej karty alebo kontokorentu a do DSTI 3 % z limitu ako fiktívna splátka. Karta s limitom 3 000 € tak zníži priestor na splátku o 90 € mesačne, čo pri stresovom úroku 5,7 % zodpovedá zhruba 15 500 € úveru.

Rátajú sa do príjmu rodinné dávky alebo príjem z prenájmu?

Limity NBS vyžadujú iba to, aby bol príjem doložený a nezávisle overený. Ktoré druhy príjmu banka uzná a v akej výške, si určuje sama, preto sa odpovede bánk líšia. Príjem z prenájmu sa obvykle dokladá daňovým priznaním.

Platí 90 % hypotéka pre mladých už teraz?

Nie. Pravidlo schválené NBS platí od 1. 1. 2027 a 90 % LTV bude závisieť od pripravenosti konkrétnej banky. Do konca roka 2026 sa 90 % LTV dá získať len cez výnimku, ktorú banka smie použiť pri 20 % nových úverov.