Daň z predaja nehnuteľnosti 2026: 5-ročný test, výdavky, výpočet

Príjem z predaja nehnuteľnosti je na Slovensku oslobodený od dane po uplynutí 5 rokov od jej nadobudnutia do vlastníctva. Ak byt, dom či pozemok predáte skôr, platíte zo zisku daň z príjmov 19 % (pri vyšších príjmoch 25 až 35 %) a zdravotné poistenie 16 %. Daň sa nikdy nepočíta z celej predajnej ceny, iba z rozdielu po odpočítaní preukázateľných výdavkov.

Kedy je predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane?

Predaj je oslobodený, ak od nadobudnutia nehnuteľnosti do jej predaja uplynulo viac ako 5 rokov (§ 9 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z.). Oslobodený príjem neuvádzate v daňovom priznaní a neplatíte z neho ani zdravotné poistenie. Kedy lehota začína plynúť, závisí od spôsobu nadobudnutia.

Stavba a pozemok sa posudzujú samostatne. Ak ste pozemok kúpili pred desiatimi rokmi a dom na ňom stojí tri roky, predaj pozemku môže byť oslobodený a predaj domu nie. Pri vlastnej výstavbe závisí moment nadobudnutia od vzniku stavby a jej zápisu, preto si pri predaji novostavby dátum overte s daňovým poradcom.

Kedysi platila aj výnimka pre byt, v ktorom ste mali aspoň dva roky trvalý pobyt. Táto výnimka neplatí od roku 2011. Dnes rozhoduje iba dĺžka vlastníctva.

Kedy presne sa 5-ročný test končí?

Na strane predávajúceho sa 5-ročný test vyhodnocuje k dňu, keď dostane prvú platbu alebo zálohu, alebo keď podpíše kúpnu zmluvu, podľa toho, čo nastane skôr. Deň vkladu kupujúceho do katastra tu nerozhoduje. Ak vám kupujúci pošle rezervačný poplatok o mesiac skôr, než uplynie 5 rokov, príjem už oslobodený nebude.

Rovnako opatrne treba narábať so zmluvou o budúcej kúpnej zmluve. Ak ju podpíšete skôr, než uplynie 5 rokov, finančná správa príjem za oslobodený nepovažuje, aj keby sa kúpna zmluva podpísala neskôr. Ak vám do splnenia lehoty chýba pár týždňov, s podpisom aj prijatím peňazí počkajte.

Ako funguje oslobodenie pri zdedenej nehnuteľnosti?

Pri dedení v priamom rade a medzi manželmi sa doba vlastníctva zosnulého pripočíta dedičovi, pri dedení v nepriamom rade nie. Priamy rad tvoria rodičia, deti, starí rodičia a vnuci. Súrodenci, tety, synovci či cudzí ľudia patria do nepriameho radu.

Ak váš rodič vlastnil byt 15 rokov, môžete ho predať hneď po skončení dedičského konania a príjem je oslobodený. Ak zdedíte byt po tete, musíte ho sami vlastniť 5 rokov od jej smrti. Pri skoršom predaji zdaňujete rozdiel medzi predajnou cenou a hodnotou uvedenou v rozhodnutí o dedičstve. Čo všetko dedič preberá okrem majetku, vysvetľuje článok o dlhoch po smrti.

Čo platí pri darovanej nehnuteľnosti?

Pri darovaní sa doba vlastníctva darcu nepripočítava ani v rodine, obdarovaný musí sám vlastniť nehnuteľnosť 5 rokov. Lehota plynie odo dňa povolenia vkladu na obdarovaného. Pri predaji do 5 rokov rozhoduje o výške dane to, aký výdavok si môžete uplatniť.

• Darca by bol pri predaji oslobodený: výdavkom je hodnota zo znaleckého posudku vypracovaného ku dňu nadobudnutia nehnuteľnosti obdarovaným.
• Darca by oslobodený nebol: výdavkom je iba pôvodná obstarávacia cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca.

Ak dostanete od rodičov byt, ktorý vlastnili 10 rokov, a predáte ho po dvoch rokoch, posudok sa oplatí. Pri znaleckej hodnote 160 000 € a predaji za 165 000 € zdaňujete iba 5 000 €.

Ktoré výdavky znižujú základ dane z predaja?

Základom dane je príjem z predaja znížený o preukázateľné výdavky na nadobudnutie, zhodnotenie, opravy a predaj nehnuteľnosti. Každý výdavok musí byť doložený zmluvou, faktúrou alebo dokladom o platbe. Výdavky môžu znížiť základ najviac na nulu, stratu si uplatniť nemožno.

• Kúpna cena podľa pôvodnej kúpnej zmluvy.
• Technické zhodnotenie, napríklad nová kúpeľňa, okná, rozvody či prístavba.
• Opravy a údržba nehnuteľnosti, ak sú doložené faktúrami.
• Výdavky na predaj: provízia realitnej kancelárii, zmluvy, overenie podpisov, správny poplatok katastru, znalecký posudok.
• Úroky z hypotekárneho, stavebného alebo účelového úveru na kúpu nehnuteľnosti a súvisiace poplatky banke (istina nie).
• Zaplatené zdravotné poistenie z tohto príjmu (§ 8 ods. 12), v praxi cez dodatočné daňové priznanie.

• Vlastná práca: hodnota vášho času pri svojpomocnej rekonštrukcii výdavkom nie je.
• Bežné náklady bývania: energie a ročná daň z nehnuteľností sa medzi výdavky na predaj nezaratúvajú.
• Platby bez dokladu: práca vyplatená na ruku bez faktúry vám pri kontrole neprejde.

Koľko zaplatíte na dani a zdravotnom poistení?

Zo zisku zaplatíte zdravotné poistenie 16 % a daň z príjmov 19 %, pri vyšších príjmoch až 35 %. Sadzba zdravotného poistenia z ostatných príjmov je 16 % pre roky 2026 a 2027, v roku 2025 bola 15 %. Nezdaniteľnú časť základu dane si pri tomto príjme uplatniť nemôžete.

Pásmo dane sa neurčuje zo samotného zisku. Zisk z predaja sa sčíta so mzdou alebo napríklad s príjmom z prenájmu do jedného základu dane, preto môže predaj posunúť časť príjmu do vyššej sadzby.

Modelový príklad: predaj bytu po 3 rokoch

Predávajúci teda odovzdá štátu a poisťovni 6 392 €, čiže 31,96 % zo zisku. Bez dodatočného priznania by zaplatil 7 000 €, rozdiel 608 € získa späť až po ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia. Príklad predpokladá, že predávajúci nemá iné príjmy nad hranicu 43 983,32 €, inak by časť zisku zdanil sadzbou 25 % alebo vyššou.

Opakovaný nákup a predaj s cieľom zisku môže finančná správa posúdiť ako podnikanie. Na čo si dať pozor, opisuje článok o flipovaní nehnuteľností.

Čo platí pri spoluvlastníctve, zámene a obchodnom majetku?

Pri spoluvlastníctve zdaňuje každý spoluvlastník svoju časť príjmu a výdavkov. Pri podielovom spoluvlastníctve sa príjem a výdavky delia podľa spoluvlastníckych podielov. Pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov si príjem môžu manželia rozdeliť dohodou, výdavky však musia uplatniť v rovnakom pomere ako príjem.

Dani z príjmov podlieha aj zámena nehnuteľností, hoci pri nej nemusia prejsť žiadne peniaze. Ak vymieňanú nehnuteľnosť vlastníte menej ako 5 rokov, zámena sa posudzuje rovnako ako predaj.

Ak bola nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku živnostníka, 5-ročná lehota plynie až od jej vyradenia. Predaj nehnuteľnosti, ktorá je v obchodnom majetku v čase predaja, je príjmom z podnikania a riadi sa inými pravidlami. Ak nehnuteľnosť kupujete ako investíciu, počítajte s daňou z predaja už pri plánovaní, ako to rozoberá článok o investovaní do nehnuteľností.

Ako a kedy podať daňové priznanie?

Daňové priznanie typu B za predaj v roku 2026 podávate do 31. marca 2027, lehotu si môžete oznámením predĺžiť do 30. júna 2027. Rozhoduje rok, v ktorom ste peniaze prijali, nie rok podpisu zmluvy. Povinnosť vzniká, ak vaše zdaniteľné príjmy za rok presiahnu 2 983,37 €, pričom sa ráta celá predajná cena, nie iba zisk.

• Kde v tlačive: príjem a výdavky patria do VIII. oddielu, tabuľky č. 3 (príjmy z prevodu nehnuteľností).
• Registrácia: zamestnanec bez živnosti sa kvôli predaju bytu na daňovom úrade registrovať nemusí.
• Zdravotné poistenie: zdravotnej poisťovni nič osobitne nehlásite, údaje získa z daňového priznania a poistné vám vyúčtuje v ročnom zúčtovaní.
• Dodatočné priznanie: po zaplatení poistného podajte dodatočné daňové priznanie a odpočítajte ho ako výdavok, daňový úrad vám vráti preplatok.

Časté otázky o dani z predaja nehnuteľnosti

Platím daň, ak peniaze z predaja použijem na kúpu nového bytu?

Áno. Zákon nemá výnimku pre reinvestovanie do ďalšieho bývania. Ak ste nehnuteľnosť nevlastnili viac ako 5 rokov, daň aj zdravotné poistenie platíte bez ohľadu na to, čo s peniazmi urobíte. Ak kupujete ďalšie bývanie, splátku si prepočítajte v hypotekárnej kalkulačke.

Musím podať daňové priznanie, ak som predal so stratou?

Ak predajná cena presiahne 2 983,37 €, priznanie podať musíte aj vtedy, keď vám po odpočítaní výdavkov vyjde nulový základ dane. Stratu si však proti iným príjmom započítať nemôžete.

Môžem si odpočítať výdavky, ak nemám faktúry?

Nie. Výdavky musia byť preukázateľné. Bez zmluvy, faktúry alebo dokladu o platbe vám ich správca dane pri kontrole neuzná a dorubí daň s úrokom z omeškania.

Platím daň aj z predaja zdedeného pozemku?

Pri dedení v priamom rade nie, ak poručiteľ a vy spolu vlastníte pozemok viac ako 5 rokov. Pri dedení v nepriamom rade musíte pozemok sami vlastniť viac ako 5 rokov od smrti poručiteľa, inak zdaňujete rozdiel medzi predajnou cenou a hodnotou z rozhodnutia o dedičstve.