Daň z nehnuteľnosti 2026: priznanie, termín a výpočet dane

Daň z nehnuteľnosti je ročná miestna daň, ktorú platí každý vlastník bytu, domu alebo pozemku na Slovensku, a priznanie k nej podávate len raz, do 31. januára po roku, v ktorom ste nehnuteľnosť nadobudli. Výšku dane neurčuje štát, ale obec vo všeobecne záväznom nariadení, preto sa tá istá výmera v Bratislave a v malej obci zdaňuje úplne inak. Samotnú daň nevypočítavate vy, vyrubí vám ju mesto výmerom, ktorý chodí spravidla do polovice mája.

Kto musí podať priznanie k dani z nehnuteľnosti a dokedy?

Priznanie k dani z nehnuteľnosti musí podať každý, kto sa v priebehu uplynulého roka stal vlastníkom bytu, domu, inej stavby alebo pozemku, a to do 31. januára nasledujúceho roka. Správca majetku štátu či obce, nájomca alebo užívateľ pozemku je daňovníkom iba v prípadoch, ktoré vymedzuje zákon. Bežný nájomca bytu priznanie nepodáva. Ak ste byt kúpili napríklad v septembri 2025, priznanie podávate do 31. januára 2026 a daň platíte od 1. januára 2026.

Rozhodujúci je vždy stav k 1. januáru zdaňovacieho obdobia. Daňová povinnosť vzniká 1. januára a zaniká 31. decembra, na zmeny počas roka sa neprihliada. Kto bol vlastníkom na Nový rok, platí daň za celý rok, aj keby nehnuteľnosť vo februári predal.

Dobrá správa: priznanie sa podáva len raz. V ďalších rokoch už daňovník k tej istej nehnuteľnosti nič nepodáva a správca dane mu výmer pošle automaticky. Nové (čiastkové) priznanie riešite, až keď sa niečo zmení: predaj, kúpa ďalšej nehnuteľnosti, kolaudácia prístavby alebo zmena výmery pozemku.

Ak 31. január pripadne na víkend, lehota sa posúva na najbližší pracovný deň. Pri nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov podáva priznanie len jeden z manželov.

Kde sa priznanie podáva a ako vyplniť tlačivo?

Priznanie k dani z nehnuteľnosti sa podáva obci alebo mestu, na ktorého území nehnuteľnosť leží, nie podľa vášho trvalého pobytu. Vlastníte byt v Bratislave a chatu v Tatrách? Podávate dve samostatné priznania dvom rôznym správcom dane.

Tlačivo je jednotné pre fyzické aj právnické osoby, aktuálny vzor vydáva Ministerstvo financií SR a nájdete ho na webe mfsr.sk aj na každom mestskom úrade. Do priznania neuvádzate sumu dane, len údaje na jej výpočet: výmeru, počet podlaží, druh pozemku či číslo listu vlastníctva. Vyplnené tlačivo odovzdáte osobne, poštou alebo elektronicky.

• Osobne na úrade: najistejšia cesta pre prvé priznanie, úradník skontroluje údaje z listu vlastníctva na mieste.
• Poštou: priznanie pošlite doporučene s dostatočnou rezervou pred 31. januárom.
• Elektronicky cez slovensko.sk: služba „Podávanie daňového priznania k dani z nehnuteľností“ vyžaduje občiansky preukaz s čipom a kvalifikovaný elektronický podpis.
• Cez mestské konto: Bratislava má vlastné podanie cez Bratislavské konto, kde priznanie vyplníte aj zaplatíte na jednom mieste.

Pozor na častú chybu: elektronické podanie musí vaša obec podporovať vo svojom nariadení. Zákon obci e-služby neprikazuje, len ich umožňuje, preto si možnosť podania overte na webe svojho mesta.

Ako sa vypočíta daň z nehnuteľnosti?

Daň z nehnuteľnosti sa počíta ako základ dane vynásobený sadzbou z nariadenia obce, pričom základom je pri bytoch a stavbách výmera v m² a pri pozemkoch hodnota pôdy. Sadzbu si každá obec určuje sama, preto si daň najspoľahlivejšie odhadnete z VZN svojho mesta, ktoré býva zverejnené na jeho webe v sekcii dane a poplatky.

Zákon rozlišuje tri druhy dane: daň z pozemkov, daň zo stavieb a daň z bytov a nebytových priestorov. Pri viacpodlažných stavbách sa k sadzbe za každé ďalšie nadzemné podlažie pripočíta príplatok za podlažie. Nasledujúce tri modelové výpočty používajú reálne sadzby hlavného mesta Bratislavy zverejnené na bratislava.sk:

Sadzby a pásma sú z dokumentu hlavného mesta Bratislavy zverejneného v novembri 2025, výpočty sú modelové a platia pre rok 2026, kým mesto sadzby nezmení.

Ako vidno, ročná daň za bežný byt sa pohybuje v desiatkach eur. Náklady na bývanie si prepočítajte v nástroji hypotekárna kalkulačka. A ak nehnuteľnosť kupujete ako investíciu, započítajte daň do výnosu rovnako ako poistenie, pri ktorom hrozí podpoistenie nehnuteľnosti. Viac o číslach nájdete v sprievodcovi investovanie do nehnuteľností.

Kedy a ako sa daň platí?

Daň z nehnuteľnosti sa platí až na základe výmeru, ktorý vám správca dane doručí spravidla do 15. mája, a splatná je do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Neplaťte teda nič v januári s priznaním: v januári len ohlasujete údaje, platiť budete na jar.

Vo výmere nájdete v poučení 15-dňovú lehotu na podanie odporu. Ak odpor nepodáte, výmer nadobudne právoplatnosť a od tohto momentu plynie ďalších 15 dní na zaplatenie. Daň zaplatíte prevodom na účet uvedený vo výmere, prípadne cez mestský portál typu Bratislavské konto.

Správca dane môže povoliť platenie v splátkach a lehoty určí priamo vo výmere. Daň môžete vždy zaplatiť aj naraz, stačí stihnúť lehotu prvej splátky.

Čo platí pri kúpe, predaji, dedení a darovaní počas roka?

Pri zmene vlastníka počas roka platí jednoduché pravidlo: predávajúci platí daň za celý rok predaja a kupujúci začína platiť až od 1. januára nasledujúceho roka. Predali ste byt v septembri? Daň za daný rok je stále vaša, kupujúci podá priznanie do 31. januára a platí až ďalší rok.

Predávajúci teda po predaji nezabúda na čiastkové priznanie na zánik daňovej povinnosti, inak mu obec vyrubí daň aj na ďalší rok. Pri dedení a dražbe je režim prísnejší: daňová povinnosť vzniká prvým dňom mesiaca po právoplatnom rozhodnutí a priznanie sa podáva do 30 dní, nie až v januári.

Checklist po nadobudnutí nehnuteľnosti vyzerá takto: skontrolujte list vlastníctva v katastri, stiahnite aktuálne tlačivo, vyplňte výmery a podlažia, priznanie podajte obci podľa polohy nehnuteľnosti a na jar počkajte na výmer. Ak byt kupujete na rýchly predaj so ziskom, prečítajte si aj pravidlá pre flipovanie nehnuteľností.

Kto má nárok na zľavu alebo oslobodenie?

Nárok na oslobodenie od dane z nehnuteľnosti majú priamo zo zákona napríklad vlastníci pozemkov a stavieb vo verejnom záujme (školy, kostoly, vedeckovýskumné inštitúcie). Podrobný zoznam uvádza § 17 zákona č. 582/2004 Z. z. Bežného vlastníka bytu sa tieto výnimky netýkajú, pre neho je dôležitejšia druhá cesta: úľavy od obce.

Obec môže vo svojom nariadení znížiť daň alebo oslobodiť ďalšie kategórie nehnuteľností. Typicky ide o zľavy pre seniorov nad 62 rokov (Bratislava: nad 65 rokov, zľava 70 % na byty a stavby na bývanie), držiteľov preukazu ŤZP či osoby v hmotnej núdzi, prípadne o oslobodenie cintorínov a verejných parkov. Presné podmienky sa líšia od obce k obci, preto si vždy prečítajte VZN svojho mesta.

Žiadosť o zníženie alebo oslobodenie spravidla musíte podať do 31. januára príslušného roka, teda v rovnakej lehote ako priznanie. Výnimkou sú obce, ktoré zľavu uplatňujú automaticky: Bratislava podľa svojich informácií priznáva seniorom nad 65 rokov zľavu na byt, ktorý užívajú na trvalé bývanie, bez žiadosti. K žiadosti priložte doklad o nároku (rozhodnutie o dôchodku, preukaz ŤZP) a podajte ju na tom istom úrade ako priznanie. Kto termín premešká, platí plnú daň celý rok.

Čo hrozí pri nepodaní priznania a nezaplatení dane?

Za nepodanie priznania v riadnom termíne uloží správca dane podľa § 155 daňového poriadku pokutu najviac do výšky vyrubenej dane, najmenej 5 € a najviac 3 000 €. Pokuta teda pri bežnom byte dosiahne rádovo desiatky eur, pri väčších nehnuteľnostiach a firmách však môže narásť do tisícok.

Nezaplatená daň z nehnuteľnosti sa rieši podľa daňového poriadku. Obec k nedoplatku pripočíta úrok z omeškania a ak daňovník nezaplatí ani po výzve, nedoplatok vymáha v daňovom exekučnom konaní, napríklad zrážkami zo mzdy, z účtu alebo predajom majetku. Ignorovať výmer sa preto neoplatí: dlh narastá a exekúcia ho predraží o trovy konania.

• Nespoliehajte sa, že si vás obec nevšimne: kataster a daňové priznania si úrady vedia skrížiť a na chýbajúce priznanie prídu aj spätne.
• Nemeškajte s odporom: ak je výmer nesprávny, podajte odpor do 15 dní, po právoplatnosti sa bránite už len ťažko.
• Nezabudnite na zánikové priznanie: po predaji podajte čiastkové priznanie, inak platíte daň za cudzí byt aj ďalší rok.

Aký je rozdiel medzi daňou z nehnuteľnosti a daňou z predaja?

Daň z nehnuteľnosti je ročná miestna daň za vlastníctvo, kým daň z predaja nehnuteľnosti je jednorazová štátna daň zo zisku pri predaji do 5 rokov od nadobudnutia. Platíte ich dvom rôznym úradom: daň z nehnuteľnosti obci, daň zo zisku z predaja daňovému úradu cez priznanie k dani z príjmov.

Zmätok vzniká aj pri nájme: príjem z prenájmu bytu sa zdaňuje daňou z príjmov, ale daň z nehnuteľnosti za prenajatý byt naďalej platí vlastník, nie nájomník. Prenajímateľ tak nesie obe povinnosti naraz, pravidlá tej prvej nájdete v článku o dani z prenájmu bytu.

Podrobný výpočet druhej z nich vrátane 5-ročného oslobodenia a zdravotných odvodov vysvetľuje sprievodca daň z predaja nehnuteľnosti.

Časté otázky o dani z nehnuteľnosti

Musím podávať priznanie k dani z nehnuteľnosti každý rok?

Nie. Priznanie k dani z nehnuteľnosti podávate len raz, po nadobudnutí nehnuteľnosti. V ďalších rokoch vám obec výmer pošle automaticky a nové priznanie podávate, až keď sa niečo zmení, napríklad predaj, kúpa, prístavba alebo zmena výmery.

Kde nájdem tlačivo k dani z nehnuteľnosti?

Aktuálny vzor tlačiva zverejňuje Ministerstvo financií SR na webe mfsr.sk a rovnaké tlačivo dostanete na mestskom či obecnom úrade. Tlačivo je jednotné pre fyzické aj právnické osoby a slúži aj na čiastkové, opravné a dodatočné priznanie.

Kto platí daň, ak som byt predal v priebehu roka?

Vy, teda predávajúci. Na zmeny počas roka sa neprihliada, daň za celý rok predaja platí ten, kto bol vlastníkom k 1. januáru. Zároveň nezabudnite podať čiastkové priznanie na zánik daňovej povinnosti do 31. januára nasledujúceho roka.

Má dôchodca zľavu na dani z nehnuteľnosti?

Závisí to od obce. Zákon plošnú zľavu pre dôchodcov neprikazuje, ale mnohé mestá vo svojom nariadení znižujú daň seniorom nad 62 rokov či držiteľom preukazu ŤZP (napríklad Bratislava o 70 % na byty a stavby pri veku nad 65 rokov). Ak obec zľavu neuplatňuje automaticky, žiadosť s dokladom o nároku podajte na obecnom úrade do 31. januára, inak zľavu na daný rok stratíte.

Čo sa stane, ak daň z nehnuteľnosti nezaplatím?

K nedoplatku pribudne úrok z omeškania podľa daňového poriadku a obec dlh po výzve vymáha v daňovom exekučnom konaní, napríklad zrážkami zo mzdy alebo z účtu. Za samotné nepodanie priznania navyše hrozí pokuta od 5 do 3 000 €.