Ukazovateľ DTI (Debt-to-Income): čo znamená strop na úvery

Ukazovateľ DTI (Debt to Income) vyjadruje pomer celkového zadlženia k čistému ročnému príjmu žiadateľa. Ide o jedno z troch kľúčových pravidiel Národnej banky Slovenska (NBS), ktoré banky musia povinne uplatňovať pri posudzovaní žiadostí o hypotéky aj spotrebné úvery.

Cieľom DTI je zabrániť tomu, aby sa domácnosti zadlžili sumou, ktorú v prípade výpadku príjmu alebo rastu úrokových sadzieb nebudú schopné uniesť.

Ako sa DTI počíta

Vzorec na výpočet je priamočiary:

Pomer DTI sa rovná celkovému dlhu po poskytnutí nového úveru vydelenému čistým ročným príjmom žiadateľa.

Do celkového dlhu v čitateli sa nezapočítava len nová hypotéka, ale úplne všetky existujúce úverové záväzky:

zostatky iných hypoték a medziúverov,
nesplatené spotrebné úvery a lízingy,
schválené limity na kreditných kartách (banky často započítavajú 20 % z limitu ako virtuálny dlh),
povolené prečerpania na bežných účtoch (kontokorenty).

Čistý ročný príjem tvorí 12-násobok vášho čistého mesačného zárobku (ak ide o zamestnanca), prípadne čistý zisk upravený internou metodikou banky pri SZČO a majiteľoch s.r.o.

Limit NBS a vekový strop: DTI 8 vs DTI 3

Základný regulačný strop nastavený Národnou bankou Slovenska je DTI = 8.

To znamená, že žiadateľ môže získať úvery maximálne vo výške 8-násobku svojho ročného čistého príjmu.

Sprísnenie po 40. roku života (dôchodkový strop)

Od roku 2023 platí dôležité obmedzenie pre úvery so splatnosťou presahujúcou do dôchodkového veku:

Ak má žiadateľ **viac ako 40 rokov** a splatnosť hypotéky zasahuje za vek 65 rokov, limit DTI sa s každým ďalším rokom veku postupne znižuje.
Za každý rok veku nad 40 rokov klesá koeficient DTI o 0,5 (teda pri veku 41 je to 7,5; pri veku 42 je to 7,0; až po minimum DTI = 3 pri veku nad 50 rokov).
Cieľom tohto pravidla je chrániť ľudí pred tým, aby odchádzali do starobného dôchodku s neprimerane vysokou nesplatenou hypotékou.

Modelový príklad z praxe

Predstavme si rodinu, kde manželia spoločne zarábajú v čistom 2 200 € mesačne.

Čistý ročný príjem: 2 200 x 12 = 26 400 €.
Maximálny limit zadlženia (DTI 8): 26 400 x 8 = 211 200 €.
Existujúce záväzky: Majú starší spotrebný úver na auto so zostatkom 6 000 € a kreditnú kartu s limitom 2 000 € (banka započíta 400 €). Spolu 6 400 €.
Maximálna nová hypotéka: 211 200 - 6 400 = 204 800 €.

Aj keby mala rodina vynikajúcu platobnú disciplínu a vyhovovala testu splátok, banka im viac ako 204 800 € nemôže schváliť, pokiaľ by sa nezmestili do povolených regulačných výnimiek (banky majú k dispozícii malú kvótu na prekročenie limitu, spravidla pre mladých klientov s perspektívou rastu príjmu).

Rozdiel medzi DTI, DSTI a LTV

V banke sa stretnete s trojicou skratiek, ktoré si ľudia často pletú:

Ukazovateľ	Čo sleduje	Slovenský limit NBS
DTI (Debt-to-Income)	Celkový objem dlhu k ročnému príjmu	Max 8 (klesá po 40. roku veku)
DSTI (Debt Service-to-Income)	Pomer mesačných splátok k mesačnému príjmu	Max 60 % z príjmu po odpočítaní životného minima
LTV (Loan-to-Value)	Pomer výšky hypotéky k hodnote zakladanej nehnuteľnosti	Spravidla max 80 % (výnimočne 90 %)

Ak chcete zistiť, koľko vám banka reálne požičia podľa všetkých troch parametrov, vyskúšajte našu kalkulačku hypotéka podľa príjmu.

Časté otázky

Dá sa limit DTI nejako obísť?

Zákonné pravidlá NBS platia pre všetky banky bez výnimky. Limit sa však dá navýšiť legálnym spôsobom: pristúpením spoludlžníka (napríklad partnera alebo rodiča), čím sa spočítajú ročné príjmy oboch osôb, alebo vyplatením a zrušením nevyužívaných kreditných kariet a povolených prečerpaní pred podaním žiadosti.

Počíta sa do DTI aj hypotéka v inej banke?

Áno. Všetky banky povinne nahliadajú do spoločného úverového registra (SBCB a NRKI). Každý existujúci úver, kreditná karta či leasing sa okamžite zobrazí v celkovej sume dlhu.

Zdroje

Obsah je informačný a nenahrádza oficiálne posúdenie bonity a úverového limitu konkrétnou bankou.