Flipovanie nehnuteľností 2026: zisk, dane a pravidlo 70 %

Z flipu bytu kúpeného za 120 000 € a predaného po rekonštrukcii za 170 000 € zostane fyzickej osobe v roku 2026 asi 11 800 € čistého, nie 50 000 € ani 20 000 €. Rozdiel zoberú rekonštrukcia, poplatky, náklady držby, daň 19 % a zdravotné poistenie 16 %, ktoré platíte pri predaji do 5 rokov od kúpy. Stačí predražená rekonštrukcia a o niečo nižšia predajná cena a zisk klesne na pár tisíc eur.

Čo je flipovanie nehnuteľností a ako na ňom vzniká zisk?

Flipovanie je kúpa bytu alebo domu pod trhovou cenou, rýchle zhodnotenie rekonštrukciou a predaj, zvyčajne do roka. Zisk vzniká na troch miestach: pri lacnom nákupe (zlý stav, súrny predaj, dedičstvo, dražba), pri rekonštrukcii, ktorá zvýši cenu viac, ako stojí, a pri raste trhu počas držby.

Na rast trhu sa spoliehať nedá, takže skúsení flipperi rátajú len s prvými dvoma zdrojmi. Preto sa hovorí, že zisk sa robí pri nákupe: keď za byt preplatíte, rekonštrukcia ani šikovný predaj to už nedoženú. Na rozdiel od investovania do nehnuteľností na prenájom tu nejde o pravidelný príjem, ale o jednorazový obchod s plnou daňou.

Koľko sa dá na flipe reálne zarobiť?

V modelovom príklade zostane z 50 000 € rozdielu medzi kúpnou a predajnou cenou 11 800 € čistého, teda 7,8 % z vložených peňazí za asi 10 mesiacov. Pri predraženej rekonštrukcii a nižšej predajnej cene to môže byť len 3 025 €.

Predpoklady: byt kúpený za 120 000 € z vlastných peňazí, rekonštrukcia za 25 000 €, provízia realitnej kancelárie, právne služby a poplatky 5 000 €, energie, správa a poistenie počas 8 mesiacov držby 1 200 €. Predávajúci je fyzická osoba so základom dane pod hranicou pásma 25 %. Čísla sú ilustračné, nie trhové sadzby.

Z tabuľky vidno, prečo je flip citlivý na chyby: dve bežné odchýlky (drahšia rekonštrukcia a dlhšie vyjednávanie o cene) zrazia zisk takmer na štvrtinu. Ak by trh klesol o 10 %, druhý a tretí scenár skončia stratou. Náklady držby sme v modeli nechali ako výdavok mimo dane, lebo pri energiách a službách nie je ich uznanie istá vec.

Čo je pravidlo 70 % a platí aj na Slovensku?

Pravidlo 70 % hovorí, že za byt na flip by ste mali zaplatiť najviac 70 % z jeho predpokladanej ceny po rekonštrukcii, mínus náklady na rekonštrukciu. Zvyšných 30 % má pokryť poplatky, držbu, chyby v odhade a zisk.

V našom príklade je predpokladaná cena po rekonštrukcii 170 000 €. Výpočet: 70 % zo 170 000 € je 119 000 €, mínus 25 000 € na rekonštrukciu, teda maximálna kúpna cena 94 000 €. Byt kúpený za 120 000 € pravidlom neprejde, a práve preto je modelový zisk taký zraniteľný.

Pravidlo pochádza z amerického trhu a nezahŕňa slovenskú daň 19 % ani zdravotné poistenie 16 % pri predaji do 5 rokov. Na Slovensku ho preto berte ako hornú hranicu, nie ako cieľ. Odhad ceny po rekonštrukcii si overte na reálne predaných, nie inzerovaných bytoch v rovnakom dome alebo ulici.

Aké dane a odvody zaplatíte pri flipe v roku 2026?

Fyzická osoba platí pri predaji do 5 rokov od nadobudnutia daň z príjmov 19 % zo zisku a zdravotné poistenie 16 %, sociálne odvody nie. Predaj po viac ako 5 rokoch je oslobodený, ale to pri flipe z definície nenastane. Lehota sa počíta od nadobudnutia vlastníctva, pri kúpe od povolenia vkladu do katastra.

• Zo zisku sa odpočíta kúpna cena, preukázateľné výdavky na technické zhodnotenie, opravu a údržbu a výdavky súvisiace s predajom, napríklad provízia.
• Ak ste byt kupovali na hypotéku, výdavkom sú aj úroky a poplatky z úveru, ktorým ste kúpu financovali.
• Bez faktúr a dokladov o platbe výdavok neuznajú, preto si ich odkladajte od prvého dňa.

• Zisk z flipu sa pripočíta k ostatným príjmom. Ak máte so mzdou základ dane nad 43 983,32 €, časť zisku sa zdaní sadzbou 25 %.
• Stratu z predaja si od iných príjmov odpočítať nemôžete.
• Zdravotné poistenie 16 % sa doúčtuje v ročnom zúčtovaní poisťovne, preddavky naň platiť nemusíte.

Podrobný postup vrátane dedenia, darovania a podania priznania je v článku o dani z predaja nehnuteľnosti. Počas vlastníctva platíte aj miestnu daň z nehnuteľností.

Kedy sa z flipovania stáva podnikanie a oplatí sa s.r.o.?

Keď kupujete a predávate opakovane s cieľom zisku, finančná správa môže činnosť posúdiť ako podnikanie bez živnosti, aj keď zákon nestanovuje presný počet predajov. Rozhoduje sústavnosť, samostatnosť a úmysel dosiahnuť zisk. Potom sa príjem zdaňuje ako príjem z podnikania a pribudnú aj sociálne odvody, ktorých výšku pri danom zisku ukáže kalkulačka odvodov SZČO.

Časť flipperov preto robí cez s.r.o. Pri modelovom zisku 20 000 € a tržbách nad 100 000 € platí firma daň 21 %, teda 4 200 €. Zo zvyšných 15 800 € sa pri výplate dividendy zrazí 7 %, teda 1 106 €, a zdravotné poistenie sa z nej neplatí. Majiteľovi zostane 14 694 € oproti 13 000 € ako fyzickej osobe pred nákladmi držby.

Rozdiel 1 694 € musí zaplatiť účtovníctvo, založenie firmy a vyššie náklady na úver pre firmu. Pri jednom flipe sa s.r.o. spravidla neoplatí, pri pravidelnej činnosti áno.

Pozor na DPH. Hranica pre povinnú registráciu je obrat 50 000 € za kalendárny rok a pri prekročení 62 500 € v priebehu roka vzniká povinnosť hneď. Do obratu sa započítava aj predaj bytu, ktorý je od DPH oslobodený, lebo od kolaudácie domu uplynulo viac ako 5 rokov. Firma alebo podnikateľ, ktorý predá byt za 170 000 €, sa tak stáva platiteľom DPH už týmto predajom. Formu si preto nastavte s daňovým poradcom ešte pred prvou kúpou.

Aké náklady a riziká flipu ľudia podceňujú?

Najdrahšie býva to, čo nevidno pri obhliadke: rozvody, vlhkosť, statika a čas. Každý mesiac navyše znamená ďalšie poplatky a pri úvere ďalšie úroky.

• Rezerva na rekonštrukciu menej ako 15 až 20 %. Staré elektrické a vodovodné rozvody sa často ukážu až po zbúraní obkladov.
• Ťarchy, vecné bremená, exekúcie alebo nepovolené stavebné úpravy, ktoré odhalí až dôkladná kontrola listu vlastníctva.
• Dlhý predaj. Byt, ktorý sa nepredá za 3 mesiace, stojí ďalšie energie, fond opráv a úroky.
• Pokles trhu počas rekonštrukcie. Pri krátkom horizonte ho nestihnete vysedieť.
• Rekonštrukcia podľa vlastného vkusu namiesto toho, čo kupujúci v lokalite hľadajú.
• Hypotéka na krátky čas: pri predaji pred koncom fixácie banka môže účtovať poplatok za predčasné splatenie.

Flip preto nie je vhodný ako prvá investícia bez rezervy. Ak nemáte dosť vlastných peňazí, koľko vám banka požičia a aká bude splátka, si prepočítate v hypotekárnej kalkulačke. Kto chce menej práce a menšie riziko, má bližšie k pravidelnému investovaniu, napríklad cez ETF fondy.

Časté otázky o flipovaní nehnuteľností

Musím z flipu platiť daň, keď predám do roka?

Áno. Predaj do 5 rokov od nadobudnutia nie je oslobodený. Zo zisku po odpočítaní kúpnej ceny, rekonštrukcie a výdavkov na predaj zaplatíte daň 19 % a v roku 2026 aj zdravotné poistenie 16 %. Príjem uvádzate v daňovom priznaní typu B do 31. marca nasledujúceho roka.

Môžem si odpočítať vlastnú prácu na rekonštrukcii?

Nie. Výdavkom je len to, čo ste preukázateľne zaplatili, napríklad materiál a faktúry remeselníkov. Hodnota vašej práce sa do výdavkov nezapočíta, aj keď zvýšila predajnú cenu.

Koľko kapitálu potrebujem na flip?

Pri byte za 120 000 € a rekonštrukcii za 25 000 € je to s poplatkami vyše 150 000 €. S hypotékou na 80 % kúpnej ceny potrebujete vlastných aspoň 24 000 € na kúpu, peniaze na celú rekonštrukciu a rezervu na mesiace bez predaja.

Koľko flipov ročne už je podnikanie?

Presné číslo zákon nestanovuje. Rozhoduje, či činnosť robíte sústavne, samostatne a s úmyslom zisku. Aj dva alebo tri flipy ročne s rovnakým postupom môžu byť posúdené ako podnikanie, preto sa pri opakovanej činnosti vopred poraďte s daňovým poradcom.